رخدادشهر: امروز اما نرخ رشد جمعيت كاهش يافته، تب ازدواجهاي گسترده دهه ۸۰ فروكش كرده، بعد خانوار كوچكتر شده و تعداد خانوارهاي يكنفره و دونفره رو به افزايش است. همزمان، اقتصاد خانوار نيز توان گذشته را ندارد؛ تورم مزمن، عقبماندگي درآمد از هزينهها و جهش قيمت مسكن، فاصله ميان «نياز به مسكن» و «توان خريد مسكن» را به شكافي عميق تبديل كرده است.
در چنين شرايطي، پرسش سياستگذار ديگر نميتواند صرفا اين باشد كه سالانه چند واحد مسكوني بايد ساخته شود. پرسش مهمتر اين است كه چه نوع مسكني، براي چه گروهي، در كجا و با چه سازوكار مالي بايد تامين شود؟ نشست مشترك صاحبنظران بخش مسكن و مسوولان وزارت راه و شهرسازي براي بررسي نتايج اوليه مطالعات طرح جامع مسكن، بيش از هر چيز حول همين تغيير صورتمساله شكل گرفت؛ اينكه ادامه سياستهاي يكسان، ساخت واحدهاي بزرگمقياس و اصرار بر مالكيت به عنوان تنها شكل حمايت از خانوارها، ديگر با واقعيتهاي جمعيتي و اقتصادي جامعه ايران همخواني ندارد. جمعبندي مباحث اين نشست يك پيام روشن داشت: بازار مسكن ايران به تغيير ريل در سياستگذاري نياز دارد.
تقاضا كوچك شده، خانهها هنوز بزرگاند
اعتماد نوشت، يكي از مهمترين تغييراتي كه در مطالعات جديد مورد توجه قرار گرفته، تحول در ساختار خانوار ايراني است. اين تحول نوع جديدي ناهماهنگي ميان عرضه و تقاضا ايجاد كرده است. در بازار جديد بخش مهمي از تقاضا به سمت واحدهاي كوچكتر و استطاعتپذيرتر حركت كرده اما سياستهاي توليد همچنان در بسياري موارد بر الگوهاي بزرگمقياس تكيه دارند. محمود اولاد، نويسنده و مجري طرح جامع مسكن با تشريح نتايج مطالعات جديد نيازسنجي مسكن معتقد است: بررسيهاي انجامشده با در نظر گرفتن موجودي مسكن و تعداد خانوار، روندهاي جمعيتي، تغييرات ساختار خانوار، مهاجرت و نيازهاي ناشي از نوسازي، نشان ميدهد نياز به مسكن جديد در كشور در سال در حدود ۵۰۰ هزار واحد است.
اما آنچه در اين مطالعات اهميت دارد، صرفا برآورد تعداد واحدهاي مورد نياز نيست. اولاد تاكيد دارد كه بخش مسكن بايد به مثابه يك «فراسيستم» ديده شود و سياستگذاري آن نميتواند مستقل از تحولات جمعيتي، اقتصادي، اجتماعي و نهادي انجام شود. از نگاه او، يكي از رويكردهاي اصلي طرح جامع مسكن، حركت به سمت بازارمحوري همراه با اصلاح شكستهاي بازار، محليمحوري و پرهيز از برنامهريزي يكسان در سراسر كشور است.
همچنين بايد از توليد مسكن در مناطقي كه فاقد زيرساخت و خدمات شهري هستند پرهيز شود و تنوع در همه ابعاد سياستگذاري جايگزين نسخههاي يكسان شود. همين تغيير نگاه، ضرورت تطبيق الگوي توليد مسكن با تقاضاي جديد را برجسته ميكند؛ تقاضايي كه بخش مهمي از آن متعلق به خانوارهاي كوچكتر است و طبيعتا نيازمند واحدهايي با متراژ كمتر، قيمت مناسبتر و دسترسي بهتر به خدمات شهري و حملونقل عمومي است.
همه نيازمندان مسكن، خريدار خانه نيستند
شايد مهمترين تغيير در صورت مساله مسكن، فاصله گرفتن از اين تصور باشد كه هر خانوار فاقد مسكن بايد در نهايت از طريق يك طرح حمايتي به «مالك» تبديل شود. واقعيت اقتصادي خانوارهاي ايراني چيز ديگري ميگويد. بخشي از زوجهاي جوان تازه ازدواج كرده و بهويژه خانوارهاي دهكهاي پايين درآمدي، اساسا توان تامين آورده اوليه و پرداخت اقساط تسهيلات مسكن را ندارند. در چنين شرايطي، حتي اگر واحدي با حمايت دولت توليد شود، ممكن است گروه هدف اصلي توان ورود به آن را نداشته باشد.
تجربه طرحهاي مسكن حمايتي در دورههاي مختلف نيز اين مساله را نشان داده است؛ سياستهايي كه قرار بود به دهكهاي پايين اصابت كنند، در عمل بخشي از خانوارهاي كمدرآمد را به دليل ناتواني مالي از دايره خود خارج كردند و واحدها در نهايت به دست گروههايي رسيد كه شايد بسياري از آنها اساسا نيازمندي سكونتي به اين خانهها نداشتند. از همين رو، يكي از مسيرهاي پيشنهادي در مطالعات جديد، حركت به سمت سياستهايي است كه در كنار مالكيت، الگوهاي استيجاري را نيز به رسميت بشناسند .
پايان يك نسخه براي همه
كارشناسان حاضر در نشست بارها بر يك نكته تاكيد كردند: مسكن ايران را نميتوان با يك نسخه ملي و يكسان براي همه شهرها و همه گروههاي اجتماعي اداره كرد. علي سرزعيم، اقتصاددان و صاحبنظر حوزه مسكن معتقد است: مطالعه مسكن بايد از سطح كلي و انتزاعي فاصله بگيرد و مسائل به صورت محلي ريشهيابي شوند. مساله مكانيابي شهرها و شهركهاي جديد، ارتباط آنها با شهر مادر، وضعيت زمين و ساختمانهاي موجود و آسيبپذيري سكونتگاهها، در مناطق مختلف كشور يكسان نيست.
او در عين حال توجه مطالعات جديد به روندهاي جمعيتي را يكي از نقاط قوت آن ميداند؛ روندهايي مانند افزايش زندگي تكنفره ناشي از طلاق و تجرد قطعي، حركت جامعه به سمت سالمندي و كاهش تمايل برخي زوجها به فرزندآوري تحت تاثير شرايط اقتصادي. اين تحولات، به گفته سرزعيم، به معناي افزايش نياز به واحدهاي كوچكتر در مراكز شهري و در مناطقي با دسترسي مناسب به حملونقل عمومي است. يعني درست در نقطه مقابل الگويي كه توسعه مسكن را صرفا با افزودن زمينهاي جديد به محدوده سكونتگاهها تعريف ميكند.
مانع پولي در سه ضلع اصلي سياستها
اما شايد جديترين محدوديت سياستگذاري مسكن، نه كمبود طرح و برنامه، بلكه كمبود منابع مالي باشد. غلامرضا سلامي، اقتصاددان و صاحبنظر بخش مسكن با تاكيد بر اهميت مطالعات نيازسنجي، توجه به محدوديتهاي واقعي تامين مالي را ضروري دانست. به باور او، در شرايط فعلي نه منابع دولتي امكان پاسخگويي كامل به نياز مسكن را دارند، نه نظام بانكي ظرفيت تامين مالي گسترده دارد و نه خانوارها توان پرداخت آورده اوليه و اقساط تسهيلات را.
اين سهگانه، عملا ادامه سياستهاي گذشته را با ترديد جدي روبهرو ميكند. سلامي معتقد است در چنين شرايطي، بازتعريف سياست زمين اهميت ويژهاي پيدا ميكند. از نگاه او، زمين يكي از معدود ابزارهايي است كه همچنان ميتواند در سياست تامين مسكن اقشار كمدرآمد نقش موثري ايفا كند؛ البته نه به شيوهاي كه تاكنون در ايران مورد استفاده قرار گرفته است.
او بر ضرورت استفاده از ارزش افزوده زمين در فرآيند توسعه تاكيد دارد؛ مدلي كه ميتواند بخشي از هزينههاي آمادهسازي، تامين زيرساخت و توسعه شهري را از محل ارزش ايجادشده در همان پروژه تامين كند و در نهايت سهم زمين در هزينه تمامشده مسكن را كاهش دهد. از نگاه اين اقتصاددان، سياستگذاري زمين در ايران در بسياري از موارد معكوس عمل كرده است؛ ابتدا شهر يا شهركي جديد تعريف شده، هزينههاي سنگين آمادهسازي بر دوش دولت قرار گرفته و سپس تلاش شده منابع از طريق فروش واحدها يا اراضي تامين شود. در حالي كه ميتوان از ابتدا با طراحي متفاوت پروژه و بهرهگيري از ارزش افزوده ناشي از توسعه، بخشي از هزينهها را پوشش داد .
هر زميني، زمين مسكن نيست
يكي از انگارههايي كه در اين نشست مورد نقد قرار گرفت، تصور سادهانگارانهاي است كه هر ميزان افزايش عرضه زمين را معادل حل مساله مسكن ميداند. زمين خام، لزوما زمين مناسب سكونت نيست. آمادهسازي اراضي، تامين شبكههاي آب، برق و فاضلاب، ايجاد مدرسه، درمانگاه و ساير خدمات عمومي و همچنين فراهم كردن دسترسي مناسب به حملونقل، هزينههاي سنگيني دارد؛ هزينههايي كه در نهايت يا بر دوش دولت قرار ميگيرد يا به خانوار منتقل ميشود.
از سوي ديگر، سكونت در مناطقي كه فاصله زيادي با مراكز شهري و محل اشتغال دارند، هزينه زندگي خانوار را افزايش ميدهد. ممكن است زمين در نقطهاي دورافتاده ارزان باشد، اما خانوار هر روز هزينه اين ارزاني را با زمان و پول بيشتري براي رفتوآمد پرداخت كند.
مسكن در خلأ اقتصاد كلان ساخته نميشود
كمال اطهاري، صاحبنظر حوزه مسكن و شهري نيز بر ضرورت پيوند سياست مسكن با ساير حوزههاي اقتصادي و اجتماعي تاكيد كرد. به باور او، بايد ميان بازار و برنامه، بخش مسكن و نظام تامين اجتماعي و همچنين سياست مسكن و اقتصاد كلان، همافزايي ايجاد شود. بدون اين پيوندها، برنامههاي مسكن به نتيجه نميرسند. فردين يزداني، صاحبنظر بخش مسكن نيز بر اين باور است كه نيازسنجي مسكن بايد در چارچوب سناريوهاي مختلف اقتصاد كلان انجام شود. نميتوان بدون توجه به آينده تورم، درآمد خانوارها، توان مالي دولت و وضعيت شبكه بانكي، براي سالهاي آينده بخش مسكن برنامهريزي كرد.
جامعهاي كه پير و تنها ميشود
در كنار اقتصاد، تحولات اجتماعي نيز در حال بازنويسي نياز مسكن هستند. اسفنديار زبردست، صاحبنظر حوزه مسكن و شهري، كاهش نرخ رشد جمعيت و كاهش شديد بعد خانوار را دو متغير مهمي دانست كه بايد در سياستگذاري آينده برجستهتر شوند. او معتقد است: چشمانداز طرح جامع بايد با واقعيتهاي اجرايي و عدم قطعيتهاي پيش رو تناسب داشته باشد.
حسين ايماني جاجرمي، جامعهشناس و صاحبنظر حوزه مسكن و شهري نيز توجه به فرهنگ تكزيستي و حركت سريع جامعه به سمت سالمندي را ضروري دانست. از نگاه او، سياست مسكن آينده بايد طيف متنوعتري از نيازها را ببيند؛ از مسكن اضطراري گرفته تا نيازهاي سالمندان و گروههاي خاص اجتماعي. او در عين حال يك نگراني مهم را مطرح كرد: فاصله ميان نوشته شدن طرح و اجرا شدن آن. به باور ايماني جاجرمي، برنامههاي بلندمدت مسكن بايد فراتر از دولتهاي مستقر و به عنوان سياستي حاكميتي ديده شوند.
تغيير ريل از تصديگري؟
آنچه از مجموع مباحث اين نشست برميآيد، فاصله گرفتن تدريجي از يك تصور قديمي است: اينكه دولت زمين تامين كند، بانك وام بدهد، انبوهساز ساختمان بسازد و خانوار كمدرآمد در نهايت صاحب خانه شود. اين مدل، دستكم در شكل كلاسيك خود، با واقعيتهاي امروز اقتصاد ايران همخواني كمتري دارد. نه منابع دولت نامحدود است، نه نظام بانكي توان تامين مالي بيپايان دارد و نه خانوارها قدرت خريد و بازپرداخت گذشته را حفظ كردهاند.
در چنين شرايطي، تنوعبخشي به سياستها ديگر يك انتخاب نيست؛ يك ضرورت است. مسكن ملكي در كنار مسكن استيجاري، توسعه درونشهري در كنار استفاده هوشمندانه از زمين، بازآفريني بافتهاي فرسوده در كنار توليد جديد و حركت از دولت سازنده به سمت دولت تنظيمگر و تسهيلگر، مجموعهاي از تغييراتي است كه به تدريج در ادبيات جديد سياست مسكن ديده ميشود.
علائم پذيرش ضرورتهاي جديد
مسوولان بخش مسكن وزارت راه و شهرسازي نيز نشانههايي از پذيرش اين تغيير صورت مساله را مطرح كردند. حبيباله طاهرخاني، معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي، از حركت سياستگذار به سمت كاهش تصديگري، حمايت از بخش خصوصي و استفاده از تركيبي از سياستهاي ملكي و استيجاري متناسب با شرايط اقتصادي خانوارها و بازار مسكن سخن گفت. در اين ميان، ورود سياست «استيجار عمومي» به دستور كار نيز ميتواند نشانهاي از يك تغيير مهم باشد؛ سياستي كه ظرفيت قانوني آن سالها در ادبيات مسكن وجود داشت، اما عملا در حاشيه سياستگذاري قرار گرفته بود.
انتهای پیام/