رخدادشهر: شاید خیلی‌ها ندانند ولی املاک شهرداری، اسناد و حواشی مربوط به آن یکی از پاشنه‌های آشیل این مجموعه در همه دوران‌های مدیریت شهری بوده است؛ اکنون نیز موضوعات متعددی همچون واگذاری به غیر، خرید، شناسایی و ... می‌توانند چالش‌های مختلفی را پیشروی مدیریت شهری قرار دهند؛ شناسایی و ثبت املاک یکی از راه حل‌هایی است که از سوی سازمان املاک و مستغلات شهرداری پیگیری می‌شود تا این مسیر با موانع کمتری روبرو شود.
در کنار تمام مسیرهایی که این سازمان در دستور کار خود قرار داد، عرضه املاک شهرداری در بورس بیش از پیش مورد توجه قرار گرفته است چرا که با تکیه بر این شیوه، به زودی دو ملک شهرداری وارد بورس خواهند شد. محمد حسن زاده مدیر عامل سازمان املاک و مستغلات شهرداری تهران در گفتگو با همشهری آنلاین به شیوه‌های دیگر حفظ املاک و مستغلات شهرداری اشاره کرد و گفت که سنددار شدن اتوبان‌ها، خیابان‌ها و بوستان‌های تهران نیز بخشی از این پروژه است.
املاک شهرداری موضوعی است که همواره مورد توجه قرار گرفته است، در این حوزه چه اقداماتی انجام داده‌اید؟
راهبرد شهرداری در حوزه املاک، شفافیت و صیانت است. زمانی میتوانیم شفاف عمل کنیم که سامانه سیستماتیکی در اختیار داشته باشیم، این موضوع به شکل جدی از گذشته در حال پیگیری بود و یکی از کارهایی که در ۱۰ ماه گذشته دنبال کردیم،آسیب شناسی اقدامات گذشته و اصلاح آنها است.
در راهبرد صیانت و شفاف سازی؛ شناسایی و ثبت و ضبط املاک به عنوان یکی از اولویت‌های اساسی سازمان در نظر گرفته شده است. همچنین بحث شناسایی و پیاده سازی املاک در سامانه جامع املاک و از سوی دیگر فریز کردن املاک شناسایی شده را پیگیری میکنیم. فریز کردن املاک ثبت شده به این دلیل است که فردی با جعل اسناد و ادعای واهی مالکیت نتواند کاری انجام دهد. این موضوع را از دو سال پیش از طریق شهرسازی و دفاتر خدمات الکترونیک شروع کرده‌ایم و توسعه داده‌ایم. در قدم دوم هر ملکی که در سامانه‌های شهرداری تهران امکان شناسایی داشت را شناسایی کردیم.
به چه تعداد ملک رسیدید؟
حدود ۲۰ هزار ملک از املاک عمومی شهرداری اعم از ساختمان‌های آتش نشانی، بوستان‌ها، میادین و ... شناسایی شدند و از طریق سازمان فاوا در حال تلاش هستیم تا این املاک عمومی نیز فریز کنیم تا بتوانیم بدون حضور فیزیکی از طریق سیستم‌های ثبت شده از املاک صیانت کنیم. در موضوع شناسایی براساس اینکه از ۱۰ سال پیش، شاهد ایجاد مخزن اسناد شهرداری تهران بودیم، در همین راستا ستاد ساماندهی املاک و اسناد، بازخوانی اسناد را شروع کرده بود. برای این موضوع کارگزاری داشتیم که فعالیتش محدود به بازخوانی می‌شد، در این دوره جدید تلاش کردیم با آسیب شناسی گذشته، شناسایی املاک، ثبت و ضبط آنها در سامانه جامع املاک پیگیری کنیم.
یعنی املاک جدیدی شناسایی شد؟
املاکی که در گذشته خریداری شده بودند اما نمی‌دانستیم در کجا هستند، شناسایی شدند. تمام اسناد شهرداری را بازخوانی میکنیم و این املاک را در سامانه جامع املاک شهرداری تهران ثبت، ضبط و همچنین در نقشه جامع طرح تفصیلی شهرداری جانمایی میکنیم. هر ملکی در سامانه ثبت و ضبط شود فریز می‌شود.
منظور از فریز شدن چیست؟
به این معنی است که روی این املاک خدماتی به غیر داده نمی‌شود. از زمانی که دوره جدید شهرداری شروع شد، ۱۲ هزار و ۲۰۰ ملک به عنوان دارایی در سامانه جامع املاک ثبت شده بود، امروز بیش از ۱۷ هزار و ۲۰۰ ثبت دارایی انجام شده است، در همین دوره توانسته‌ایم، نزدیک به ۴۰ درصد دوره قبل ثبت دارایی انجام دهیم. از سوی دیگر بحث شناسایی ۲۰ هزار دارایی عمومی که در سامانه جامع املاک ثبت نشده‌اند، در دستور کار قرار داده‌ایم.
به جز سرای محلات چه سازمان‌هایی از املاک شهرداری استفاده می‌کنند؟
مساجد، سازمان فرهنگی و هنری شهرداری و خانه فرهنگ‌ها جز این دسته هستند. ما امیدواریم تمام این املاک و سوبسیت‌شان در سامان شفافیت ثبت شوند.
ما به جز صیانت در حوزه سوبسیت شهری در تلاش هستیم تا در حوزه تک برگ کردن املاک شهرداری فعالیت خود را توسعه بدهیم، کمتر از ۷ درصد املاک شهرداری تک برگ هستند و این آسیب بزرگی است. رویکرد اصلی ما در موضوع صیانت، مولد سازی است. ما نگاه‌مان این است که هیچ ملک را در قدم اول نفروشیم و باید ابتدا نگاه سرمایه گذاری به آن داشته باشیم. در گام بعدی اگر امکان سرمایه گذاری وجود نداشت، به فروش با حداکثر بارگذاری فکر میکنیم یعنی اگر ملکی سه طبقه است و قابلیت ۵ طبقه دارد با این گزینه به فروش می‌رسانیم. برخی از املاک که ظرفیت فروش ندارند مانند غرفه بوستان، که با نگاه اجاره داری مدیریت می‌شوند. در بودجه ۱۴۰۱ برخلاف سالیان گذشته، توانستیم سقف اجاره داری را ۳۲۰ درصد افزایش دهیم و این میزان را از ۱۵۰ میلیارد به ۵۰۰ میلیارد رساندیم.
نکته مهم این است که در رابطه با املاکی که از سوی شهرداری در حال استفاده هستند، سند بهره برداری ایجاد کردیم و از این طریق میتوانیم علاوه بر ساماندهی، از این املاک به عنوان وثیقه وام بانکی استفاده میکنیم.
در حوزه فروش املاک، بحث فروش مجتمع های ایستگاهی نیز مطرح شده است و برخی معتقد هستند که این بحث نیز در دسته فروش اموال جای می‌گیرد...
نه، براساس قانون، فروش مجتمع ایستگاهی تنها باید برای توسعه مترو استفاده شود و این اقدام مسیر قانونی دارد. بنابراین چون درآمد حاصل از فروش آنها به مترو تزریق می‌شود، مشکلی ندارد.
در رابطه با عرضه املاک در بورس چه اقداماتی انجام شده است؟
در موضوع فروش، تهاتر املاک را با طلبکاران داریم بنابراین موضوع فروش از طریق مزایده را داشتیم اما الان از ظرفیت بورس هم استفاده خواهیم کرد، دو واحد آپارتمان مسکونی متعلق به شهرداری تهران پس از بررسی مدارک و مستندات در بورس عرضه خواهند شد.
با استفاده از ظرفیت بورس و رایزنی با مسئولان این سازمان، مشکلات عرضه املاک شهرداری حل و فصل خواهد شد و دستورالعمل قانونی نهایی شده است، برای اولین بار خواهیم توانست از این بستر برای عرضه دو آپارتمان به عنوان نمونه اولیه استفاده کنیم، املاک دیگر نیز در صف قیمت گذاری و در کمیته پذیرش بورس در حال بررسی هستند، با عرضه املاک در بورس شرایط را برای قدرت گرفتن بورس کالا مهیا خواهیم کرد.
پیمانکاران و طلبکاران شهرداری از این طریق می‌توانند وارد بورس شوند و پس از آنکه برنده شدند و با ما انعقاد قرار انجام دادند، ما میتوانیم طلب این افراد را از طریق حواله پرداخت کنیم. به این وسیله ما ظرفیت فروش غیرنقد را از طریق بورس زنده میکنیم.
در رابطه بحث سند املاک شهرداری، موضوعی هم مربوط به سند اتوبان‌ها است،در این رابطه توضیح می‌دهید؟
در موضوع صیانت از املاک، یکی از چالش‌هایی که وجود داشت این بود که برخی از املاک چندین بار خریداری می‌شدند. گذرها و بوستان‌ها بیشتر با این موضوع درگیر بودند. وقتی برای یک گذر که بیشتر شامل اتوبان و خیابان می‌شود، سند می‌گیریم، دیگر امکان جعل به شدت کاهش پیدا می‌کند و از این طریق حواسمان جمع می‌شود که یک ملک را چندین بار خریداری نکنیم. اتفاق خوبی که در سال ۹۹ رخ داد و این بود که توانستیم برای ۷ هکتار از اراضی موسوم به طرشت که در اتوبان همت بود، سند بگیریم، این موضوع در حال پیگیری است که سند تک برگ شود. همچنین وضعیت اتوبان‌ها و معابری که در گذشته سند نگرفته‌اند، در حال پیگیری است.
فردی بوده است که روی خیابان و اتوبان دست بگذارد و ادعای مالکیت کند؟
بله، فردی که ملک او در طرح بوده و در زمان اجرای طرح با او توافق نشده است یا به هر علتی دسترسی به او وجود نداشته است، سند می‌آورد و در دادگاه علیه ما شکایت می‌کند اما وقتی ما سند می‌گیریم، اجازه نمی‌دهیم که فرد دیگری سند داشته باشد و از این طریق از اموال شهرداری صیانت میکنیم.
در واقع ما میتوانیم بگویم که در حال حاضر خیابان، بوستان و اتوبان‌ها در حال پیگیری برای داشتن سند تک برگی هستند؟
بله، در حال پیگیری این موضوع هستیم.
به جز طرشت کدام اتوبان سند دارد؟
۷ هکتار از همت، شیخ فضل الله و اطراف میدان آزادی دارای سند هستند، در مناطق مختلف نیز یا سند دفترچه‌ای یا سند تک برگ داریم. در سال ۹۹ اولین سند اتوبانی کشور ثبت شد، پیش از این در کل کشور سند برای اتوبان و معابر صادر نشده بود. اولین سند برای همان اتوبان همت از اراضی موسوم به طرشت بود.
فراموش نکنیم که بزرگترین پلاک در شهر تهران معروف به پلاک طرشت با سابقه ثبتی پیچیده است. اقدامات زیادی از زمان حکومت پهلوی و مصوبات مجلس شورای ملی در این رابطه وجود داشت.
کارایی این سندها چیست؟
اولین اتفاق مربوط به حفظ اموال است تا ملکی را دو بار خریداری نکنیم. در قدم دوم اگر بانک‌ها بپذیرند – که تا به حال اجرایی نشده است- از این اسناد به عنوان وثیقه استفاده می‌شود.
انتهای پیام/